Construcție fără autorizație în 2026 – cum poate fi regularizată

Construcția fără autorizație poate fi regularizată, în anumite condiții, după intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Legea nr. 169/2026 reglementează distinct autorizația de regularizare pentru lucrările executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise.

Noul mecanism nu reprezintă însă o legalizare automată a tuturor construcțiilor executate fără autorizație. Regimul permanent este limitat la anumite categorii de construcții, iar pentru alte situații legea instituie o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului.

Pentru proprietarii care au realizat lucrări fără autorizație sau s-au abătut de la proiectul autorizat, devin importante conformitatea cu reglementările urbanistice, situația tehnică a construcției, obligațiile fiscale și eventualele măsuri contravenționale deja dispuse.

Ce s-a schimbat pentru construcțiile fără autorizație după 25 august 2026?

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a intrat în vigoare la 25 august 2026 și reglementează într-un cadru unitar planificarea urbanistică, autorizarea lucrărilor, controlul disciplinei în construcții și situația construcțiilor executate fără respectarea procedurilor legale.

Una dintre noutățile importante este introducerea expresă a autorizației de regularizare.

Potrivit art. 301 din Legea nr. 169/2026, mecanismul privește două situații distincte:

• lucrările au fost executate fără autorizație de construire;
• a existat o autorizație de construire, dar lucrările au fost executate cu nerespectarea acesteia.

În aceste situații, titularul lucrării are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare de la autoritatea competentă să emită autorizația de construire.

Ce este autorizația de regularizare?

Autorizația de regularizare este mecanismul prin care poate fi analizată menținerea unei construcții deja executate fără autorizație sau cu abatere de la autorizația existentă.

Regularizarea presupune verificarea situației existente din mai multe perspective. Nu este suficient ca imobilul să existe fizic sau să fie folosit de mai mult timp.

Trebuie verificat dacă lucrările pot fi menținute raportat la reglementările urbanistice aplicabile, cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, condițiile privind protecția mediului și celelalte cerințe prevăzute de lege.

De aceea, expresia folosită frecvent în practică – „intrare în legalitate a construcției” – nu trebuie înțeleasă ca o simplă formalitate administrativă.

Ce construcții fără autorizație pot fi regularizate în regimul permanent?

Regimul permanent prevăzut de art. 301 alin. (2) este limitat la anumite categorii de construcții.

Autorizația de regularizare poate fi emisă pentru:

• locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și un etaj, cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp;
• anexe ale locuințelor;
• anexe gospodărești;
• anexe ale exploatațiilor agricole, în limita suprafeței prevăzute de lege;
• lucrări de închidere a balcoanelor, dacă acestea nu presupun extinderea pe domeniul public.

În cazul locuințelor unifamiliale, legea exclude construcțiile care sunt monumente istorice sau care se află în zone de protecție ale monumentelor istorice ori în zone construite protejate.

Aceasta este regula care va continua să se aplice după expirarea perioadei tranzitorii instituite de noul Cod.

Ce se poate regulariza până la 25 august 2027?

Cea mai importantă prevedere pentru construcțiile care nu se încadrează în categoriile de mai sus este regimul tranzitoriu instituit prin art. 301 alin. (7).

Pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.

Raportat la data intrării în vigoare a Codului, această perioadă se încheie la 25 august 2027.

Termenul nu reprezintă însă o amnistie generală. Regularizarea este posibilă numai dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.

În special, lucrările trebuie să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate și aplicabile la momentul emiterii autorizației de regularizare, să respecte cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor și să fie îndeplinite obligațiile fiscale și măsurile contravenționale aplicabile.

Din acest motiv, verificarea posibilității de regularizare nu ar trebui amânată până aproape de expirarea termenului. Pot fi necesare expertize, documentații tehnice, clarificări cadastrale sau chiar lucrări de conformare.

Care sunt condițiile pentru regularizarea unei construcții fără autorizație?

Regularizarea presupune îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții.

Una dintre cele mai importante este conformitatea urbanistică.

Documentațiile de urbanism stabilesc regulile privind utilizarea terenului și condițiile în care se poate construi: funcțiunea zonei, regimul de înălțime, procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, retragerile, accesul, zonele protejate și alte limitări aplicabile.

Noul Cod prevede expres că documentațiile de urbanism sunt obligatorii inclusiv pentru emiterea autorizațiilor de regularizare.

Pe lângă conformitatea urbanistică, trebuie verificate cerințele fundamentale privind calitatea construcției și, după caz, condițiile speciale de mediu sau alte reglementări aplicabile imobilului.

În regimul tranzitoriu sunt relevante și îndeplinirea obligațiilor fiscale și aplicarea măsurilor contravenționale.

Ce expertize sunt necesare pentru autorizația de regularizare?

Respectarea cerințelor fundamentale privind construcția nu este verificată doar pe baza declarațiilor proprietarului.

Legea prevede realizarea unor expertize tehnice întocmite de experți tehnici atestați.

În funcție de construcție, verificările privesc aspecte precum:

• rezistența mecanică și stabilitatea;
• securitatea la incendiu;
• igiena, sănătatea și mediul;
• siguranța și accesibilitatea în exploatare;
• protecția împotriva zgomotului;
• economia de energie și izolarea termică.

Separat de analiza tehnică, trebuie verificată și conformitatea construcției cu reglementările urbanistice.

Acest aspect este important deoarece o construcție poate fi corespunzătoare din punct de vedere structural, dar să nu respecte regulile urbanistice aplicabile parcelei pe care este amplasată.

Poate primăria să ceară modificarea construcției înainte de regularizare?

Da.

Există situații în care construcția nu poate fi regularizată în forma în care a fost executată, dar există soluții tehnice prin care aceasta poate fi adusă în conformitate.

Într-o asemenea situație, autoritatea poate impune obținerea unei autorizații de construire sau, după caz, de desființare parțială.

Prin urmare, analiza nu trebuie redusă la alternativa „păstrarea integrală” sau „demolarea integrală” a construcției.

Uneori pot fi necesare modificări ale construcției pentru ca aceasta să respecte condițiile urbanistice și tehnice aplicabile.

Cât costă regularizarea unei construcții fără autorizație?

Pentru construcțiile care beneficiază de regimul tranzitoriu până la 25 august 2027, legea instituie costuri semnificativ mai mari decât cele aferente unei autorizări realizate înainte de executarea lucrărilor.

Art. 301 alin. (8) prevede că valoarea cotelor aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții este de zece ori mai mare decât cea care ar fi fost datorată dacă lucrările ar fi fost executate legal.

Totodată, taxa pentru certificatul de urbanism și taxa de autorizare sunt de asemenea stabilite la un nivel de zece ori mai mare în acest regim tranzitoriu.

La acestea se pot adăuga, în funcție de situație:

• costurile expertizelor tehnice;
• documentația de proiectare;
• documentația cadastrală;
• eventualele lucrări necesare pentru aducerea construcției în conformitate;
• sancțiunile contravenționale;
• alte costuri specifice situației imobilului.

Regularizarea nu trebuie privită, prin urmare, ca o alternativă mai simplă sau mai ieftină la autorizarea prealabilă a lucrărilor.

Plata impozitului înseamnă că o construcție fără autorizație este legală?

Nu.

Evidența fiscală a unei construcții și legalitatea sa din perspectiva reglementărilor privind urbanismul și autorizarea sunt chestiuni distincte.

Noul Cod prevede consecințe fiscale pentru clădirile executate fără respectarea procedurilor de autorizare sau cu nerespectarea autorizației, însă plata impozitului nu produce, prin ea însăși, efectul regularizării construcției.

În consecință, faptul că proprietarul a declarat construcția fiscal sau achită impozit pentru aceasta nu înlocuiește autorizația de regularizare și nici verificarea condițiilor prevăzute de lege.

Ce sancțiuni se pot aplica pentru o construcție fără autorizație?

Executarea unor lucrări de construcții fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia poate atrage răspunderea contravențională.

Problema juridică nu se limitează însă la aplicarea unei amenzi.

Organul de control poate dispune, în funcție de situația constatată:

• încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației existente;
• obținerea unei autorizații de regularizare;
• desființarea lucrărilor care nu respectă reglementările urbanistice sau cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor;
• desființarea lucrărilor în situațiile prevăzute de lege după expirarea perioadei tranzitorii.

Prin urmare, plata amenzii nu echivalează cu legalizarea construcției și nu înlătură obligația de a clarifica situația acesteia.

Dacă amenda s-a prescris, construcția devine legală?

Nu.

Prescripția răspunderii contravenționale și legalitatea construcției sunt probleme juridice diferite.

Faptul că aplicarea unei sancțiuni contravenționale poate fi prescrisă nu înseamnă că o construcție executată fără autorizație devine automat conformă cu reglementările urbanistice și tehnice.

Regularizarea trebuie analizată separat, prin raportare la condițiile prevăzute de noul Cod și la situația concretă a imobilului.

Când se poate ajunge la desființarea unei construcții fără autorizație?

Regularizarea nu este garantată.

Dacă lucrările nu se încadrează în reglementările urbanistice aprobate sau nu respectă cerințele fundamentale privind calitatea construcției, organul de control poate dispune desființarea acestora.

Înainte de o asemenea concluzie trebuie verificat dacă există posibilitatea aducerii construcției în conformitate, inclusiv prin modificarea sau desființarea parțială a unor lucrări.

Dacă persoana sancționată nu se conformează măsurilor stabilite prin procesul-verbal de constatare a contravenției, organul competent poate sesiza instanța pentru a dispune, după caz, încadrarea lucrărilor în autorizație sau desființarea construcțiilor realizate nelegal.

În cazul unei hotărâri de desființare care nu este executată în termenul stabilit, măsurile pot fi duse la îndeplinire prin grija autorității, iar costurile pot fi suportate de persoana responsabilă.

Ce se întâmplă după 25 august 2027?

Perioada de un an prevăzută de art. 301 alin. (7) reprezintă o derogare temporară de la regimul permanent al regularizării.

După expirarea acestei perioade, posibilitatea de regularizare pentru alte categorii de construcții decât cele prevăzute de regimul permanent nu mai poate fi analizată în aceiași termeni.

În plus, art. 358 prevede între măsurile ce pot fi dispuse și desființarea lucrărilor executate fără autorizație după expirarea termenului prevăzut de art. 301 alin. (7).

De aceea, pentru construcțiile care ar putea beneficia de regimul tranzitoriu, este utilă verificarea situației înainte de apropierea termenului de 25 august 2027.

Ce se întâmplă dacă primăria refuză autorizația de regularizare?

Un refuz trebuie analizat prin raportare la motivele concrete invocate de autoritate.

Pot exista situații în care refuzul este determinat de:

• neconformitatea cu reglementările urbanistice aplicabile;
• lipsa unor expertize sau documente necesare;
• nerespectarea unor cerințe fundamentale privind construcția;
• regimul juridic sau de protecție al zonei;
• probleme privind situația cadastrală;
• alte condiții legale aplicabile imobilului.

Înainte de contestarea unui refuz trebuie verificat dacă problema poate fi remediată administrativ sau tehnic și dacă motivele autorității sunt susținute de reglementările aplicabile.

Dacă refuzul este nejustificat sau legea este aplicată greșit, pot deveni relevante procedura administrativă și, după caz, un demers în contencios administrativ.

Pentru astfel de situații puteți consulta pagina dedicată serviciilor noastre de contencios administrativ în Timișoara.

Cum se aplică regularizarea construcțiilor fără autorizație în Timișoara?

În cazul unei construcții situate în Timișoara, analiza trebuie să înceapă cu identificarea reglementărilor urbanistice aplicabile imobilului.

În funcție de amplasament și de tipul construcției, pot deveni relevante:

• funcțiunea urbanistică a zonei;
• regimul de înălțime;
• POT și CUT;
• retragerile față de limitele proprietății;
• condițiile de acces;
• spațiile verzi;
• eventuala situare într-o zonă protejată;
• alte restricții prevăzute de documentațiile urbanistice aplicabile parcelei.

O construcție nu poate fi analizată izolat de terenul pe care este amplasată și de reglementarea urbanistică aplicabilă acelui teren.

De aceea, pentru un imobil din Timișoara, verificarea documentelor cadastrale și a documentațiilor urbanistice este esențială înainte de stabilirea strategiei de regularizare.

Autorizația de regularizare nu trebuie confundată cu regularizarea taxei autorizației

Terminologia poate crea confuzie.

Autorizația de regularizare reglementată de noul Cod privește situația unei construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației.

Este o procedură diferită de regularizarea taxei unei autorizații de construire sau desființare, care privește stabilirea finală a taxei datorate pentru o autorizație deja emisă.

Prin urmare, existența unei proceduri administrative denumite „regularizarea taxei” nu înseamnă că prin aceasta poate fi rezolvată situația unei construcții executate nelegal.

Ce documente este util să pregătești înainte de analiza regularizării?

Documentația concretă necesară pentru emiterea autorizației depinde de natura construcției, de situația urbanistică și de cerințele stabilite în procedură.

Pentru o analiză inițială sunt însă utile, de regulă:

• actul de proprietate asupra imobilului;
• extrasul de carte funciară;
• planul cadastral și documentația de amplasament;
• autorizația de construire, dacă aceasta există;
• proiectul autorizat, dacă lucrările au fost executate cu abatere de la acesta;
• releveul situației existente;
• procesele-verbale de control sau sancționare;
• eventualele dispoziții privind oprirea lucrărilor, conformarea sau desființarea;
• expertizele tehnice deja efectuate;
• documentele fiscale relevante.

Nu toate aceste documente sunt obligatorii în orice situație. O analiză inițială are tocmai rolul de a stabili ce trebuie verificat și ce documentație este necesară pentru cazul concret.

Când este utilă consultarea unui avocat?

O construcție fără autorizație poate ridica simultan probleme urbanistice, tehnice, contravenționale, fiscale și cadastrale.

Înainte de depunerea unei cereri de regularizare este util să fie clarificat dacă imobilul intră în regimul permanent sau numai în perioada tranzitorie, dacă respectă reglementările urbanistice, dacă sunt necesare lucrări de conformare și dacă există deja măsuri dispuse de organele de control.

Asistența juridică poate deveni relevantă și atunci când autoritatea refuză regularizarea, dispune desființarea lucrărilor sau există neclarități privind aplicarea reglementărilor urbanistice.

Pentru situațiile privind imobile din Timișoara sau județul Timiș puteți solicita o consultație juridică pentru analiza documentelor și a opțiunilor disponibile.

Întrebări frecvente despre construcțiile fără autorizație

Perioada tranzitorie trebuie folosită pentru verificarea situației, nu doar pentru depunerea unei cereri

Fereastra deschisă de noul Cod până la 25 august 2027 creează o posibilitate importantă pentru proprietarii unor construcții care nu intră în regimul permanent al autorizației de regularizare.

Dar această posibilitate nu depinde doar de data la care este depusă cererea.

Trebuie verificat dacă lucrările respectă reglementările urbanistice aplicabile, dacă sunt îndeplinite cerințele tehnice și dacă eventualele neconformități pot fi remediate.

În situațiile în care există procese-verbale de control, sancțiuni, măsuri de desființare sau un refuz al autorității, analiza trebuie să includă și efectele acestor acte și termenele în care pot fi formulate eventualele demersuri.

Dacă aveți o construcție realizată fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației existente, puteți solicita o consultație pentru verificarea posibilității de regularizare și a pașilor care pot fi urmați.

Solicitați o consultație juridică