Restituirea TVA la locuințe în 2026: cine poate recupera diferența dintre 21% și 9%

Persoanele fizice care au cumpărat o locuință cu TVA de 21% în perioada 1–6 august 2026 pot avea dreptul, în anumite condiții, la restituirea diferenței până la cota redusă de 9%.

Măsura a fost introdusă prin Legea nr. 161/2026, după ce termenul pentru aplicarea cotei reduse de TVA la anumite locuințe a fost prelungit până la 30 septembrie 2026.

Pentru cumpărătorii care au finalizat tranzacția în intervalul dintre expirarea vechiului termen și intrarea în vigoare a noii legi, diferența poate fi semnificativă. La o bază de impozitare de 600.000 lei, diferența dintre TVA de 21% și TVA de 9% ajunge la 72.000 lei.

Din perspectiva juridică, problema importantă nu este însă numai cuantumul. Trebuie verificat dacă sunt îndeplinite toate condițiile legale, cum se solicită restituirea și ce remedii există dacă organul fiscal refuză plata.

Cine poate solicita restituirea diferenței de TVA?

Legea nr. 161/2026 vizează persoanele fizice care au achiziționat o locuință în perioada cuprinsă între 1 august 2026 și data intrării în vigoare a legii, respectiv 7 august 2026.

În practică, intervalul relevant este 1–6 august 2026 inclusiv.

Pentru a beneficia de restituire, locuința trebuie să îndeplinească aceleași condiții care ar fi permis aplicarea cotei reduse de 9%.

Este necesar, între altele, ca suprafața utilă să nu depășească 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, iar valoarea locuinței, inclusiv terenul aferent, să nu depășească 600.000 lei fără TVA.

Locuința trebuie să poată fi locuită ca atare la momentul livrării, iar cumpărătorul nu trebuie să fi beneficiat, începând cu 1 ianuarie 2023, de achiziția unei alte locuințe cu cotă redusă de TVA.

În plus, trebuie să existe un antecontract încheiat până la 1 august 2025 și să fi fost achitat, până la 31 iulie 2025, un avans de minimum 20% din valoarea locuinței.

Restituirea nu se acordă automat tuturor persoanelor care au plătit TVA de 21% la cumpărarea unei locuințe. Este necesară îndeplinirea cumulativă a condițiilor prevăzute de Legea nr. 161/2026.

De când poate fi solicitată restituirea?

Legea prevede expres că cererea de restituire poate fi depusă începând cu 1 octombrie 2026.

Tot legea stabilește că procedura de restituire trebuie aprobată prin ordin al președintelui ANAF, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a Legii nr. 161/2026.

La data publicării acestui articol, nu am identificat încă ordinul ANAF publicat în Monitorul Oficial.

Această situație este importantă practic. Existența dreptului la restituire rezultă direct din lege, însă lipsa procedurii administrative poate crea dificultăți privind formularul, organul competent, documentele necesare și modalitatea concretă de soluționare.

Ce se poate face dacă procedura ANAF nu este încă publicată?

Lipsa unei proceduri administrative nu ar trebui confundată cu lipsa dreptului prevăzut de lege.

Legea nr. 161/2026 stabilește atât dreptul la restituire, cât și data de la care acesta poate fi solicitat.

Într-o asemenea situație, trebuie urmărită publicarea ordinului ANAF, dar și analizată oportunitatea formulării unei cereri de restituire întemeiate direct pe dispozițiile legale, în special dacă întârzierea administrativă se prelungește.

Documentele disponibile trebuie pregătite din timp, astfel încât solicitarea să poată fi depusă imediat ce procedura este clarificată.

Ce documente ar trebui pregătite?

Deși lista exactă va trebui corelată cu procedura ANAF, în mod evident vor fi relevante documentele care demonstrează îndeplinirea condițiilor legale.

În principal, trebuie avute în vedere antecontractul încheiat înainte de 1 august 2025, dovada avansului de minimum 20% achitat până la 31 iulie 2025, contractul de vânzare-cumpărare, factura sau documentele fiscale aferente tranzacției și dovada achitării TVA de 21%.

Pot fi necesare și documentele privind suprafața locuinței, valoarea acesteia și, după caz, informațiile relevante din registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA.

Cât se poate recupera?

Restituirea privește diferența dintre cota standard de 21% și cota redusă de 9%.

Diferența efectivă depinde de baza de impozitare a locuinței.

De exemplu, pentru o locuință cu o valoare de 600.000 lei fără TVA, TVA de 21% este 126.000 lei, iar TVA de 9% este 54.000 lei.

Diferența care poate fi solicitată la restituire este, în acest exemplu, de 72.000 lei.

Ce se întâmplă dacă au fost cumpărate mai multe locuințe?

Legea limitează restituirea la o singură locuință.

Dacă o persoană a achiziționat mai multe locuințe eligibile în perioada 1–6 august 2026, diferența de TVA se restituie pentru locuința pentru care faptul generator de TVA a intervenit primul.

Această regulă rezultă expres din Legea nr. 161/2026.

Ce se întâmplă dacă ANAF respinge cererea de restituire?

Un eventual refuz trebuie analizat în funcție de motivarea concretă a organului fiscal.

Pot exista situații în care ANAF apreciază că nu este îndeplinită una dintre condițiile privind suprafața, valoarea, avansul, data antecontractului sau existența unei alte achiziții cu cotă redusă.

În asemenea cazuri, problema poate depăși nivelul unei simple formalități administrative și poate deveni una de contencios fiscal.

Trebuie verificat actul emis de ANAF, temeiul refuzului și procedura aplicabilă pentru contestarea acestuia.

Pentru astfel de situații puteți consulta și pagina dedicată serviciilor de contencios administrativ și fiscal în Timișoara.

Ce se întâmplă dacă ANAF nu răspunde?

Și lipsa unui răspuns într-un termen rezonabil poate deveni relevantă juridic.

După publicarea procedurii ANAF trebuie verificat termenul concret de soluționare a cererii și regimul procedural aplicabil.

Dacă administrația fiscală nu soluționează cererea în termenul legal, pot deveni aplicabile mecanismele specifice contenciosului administrativ și fiscal privind refuzul nejustificat sau nesoluționarea unei cereri.

Restituirea TVA și cumpărătorii din Timișoara

Măsura este relevantă și pentru cumpărătorii de locuințe noi din Timișoara și din localitățile aflate în dezvoltare din jurul municipiului.

Piața rezidențială din Timișoara a cunoscut în ultimii ani un număr important de proiecte dezvoltate în baza unor antecontracte și plăți în avans, iar o parte dintre cumpărători pot intra în perioada tranzitorie reglementată de Legea nr. 161/2026.

Pentru un cumpărător din Timișoara, analiza trebuie făcută pe documentele concrete ale tranzacției: data antecontractului, momentul plății avansului, data contractului final, prețul fără TVA și cota efectiv aplicată de dezvoltator.

Ce se întâmplă cu locuințele livrate după 30 septembrie 2026?

Regimul tranzitoriu al cotei de 9% se încheie la 30 septembrie 2026.

Pentru livrările efectuate ulterior, se aplică în principiu cota standard de TVA de 21%, în lipsa unei alte situații speciale prevăzute de lege.

În cazul antecontractelor mai vechi, problema poate deveni una contractuală: cine suportă diferența de TVA dintre cota anticipată inițial și cea aplicabilă la data livrării.

Răspunsul depinde de formularea clauzelor privind prețul, TVA și eventualele ajustări fiscale.

Dacă prețul a fost stabilit ca sumă finală, cu TVA inclusă, analiza poate fi diferită față de situația în care contractul prevede expres un preț fără TVA la care se adaugă taxa aplicabilă la data livrării.

Când este utilă analiza juridică?

În situațiile simple, în care toate condițiile sunt evident îndeplinite și procedura ANAF funcționează fără probleme, restituirea ar trebui să rămână în primul rând o procedură fiscală administrativă.

Analiza juridică devine relevantă atunci când există neclarități privind eligibilitatea, organul fiscal refuză restituirea, ANAF nu soluționează cererea sau apare un litigiu privind interpretarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 161/2026.

De asemenea, poate fi necesară o analiză contractuală atunci când cumpărătorul nu a finalizat tranzacția până la 30 septembrie 2026 și apare un conflict cu dezvoltatorul privind suportarea diferenței de TVA.

Noutatea fiscală oferă dreptul la restituire, dar problema juridică apare atunci când eligibilitatea este contestată, procedura nu funcționează sau administrația refuză plata.

Întrebări frecvente despre restituirea TVA la locuințe

Informațiile prezentate reflectă cadrul legal cunoscut la data publicării. Procedura efectivă de restituire trebuie verificată în raport cu ordinul ANAF și cu documentele concrete ale fiecărei tranzacții.