Cât este valabilă autorizația de construire în 2026? Noile reguli privind termenul și prelungirea

Regimul valabilității autorizației de construire s-a schimbat odată cu intrarea în vigoare, la 25 august 2026, a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.

Una dintre modificările importante aduse de Legea nr. 169/2026 privește chiar durata autorizației. Noua reglementare stabilește un termen general de valabilitate de 3 ani de la data emiterii și reglementează separat durata de execuție a lucrărilor, suspendarea autorizației și situațiile în care poate interveni o prelungire.

Distincția dintre aceste noțiuni este importantă. Termenul în care trebuie începute lucrările nu trebuie confundat cu durata efectivă în care acestea pot fi executate.

Cât este valabilă autorizația de construire în 2026?

Potrivit art. 309 din Legea nr. 169/2026, autorizația de construire este valabilă timp de 3 ani de la data emiterii.

În acest interval trebuie, ca regulă, începute lucrările autorizate.

Odată ce lucrările au început și începerea lor a fost comunicată autorității care a emis autorizația, termenul de valabilitate se extinde pe întreaga durată de execuție stabilită prin autorizație.

Termenul de 3 ani nu reprezintă, în mod necesar, perioada în care întreaga construcție trebuie finalizată. El este termenul general în interiorul căruia trebuie începută executarea lucrărilor autorizate.

După începerea lucrărilor, devine relevantă durata de execuție înscrisă în autorizație.

De ce contează data la care este anunțată începerea lucrărilor?

Noul Cod acordă o importanță deosebită înștiințării privind începerea lucrărilor.

Dacă începerea lucrărilor este comunicată autorității emitente, durata de execuție prevăzută în autorizație se calculează de la această dată.

Dacă beneficiarul nu îndeplinește obligația de înștiințare, legea prevede că durata de execuție se calculează de la data emiterii autorizației.

Lipsa notificării începerii lucrărilor poate conduce, în practică, la pierderea unei părți importante din perioada disponibilă pentru executarea construcției, deoarece durata de execuție va fi calculată de la data emiterii autorizației.

Este de aceea util ca data începerii lucrărilor și dovada comunicării acesteia către autoritatea emitentă să poată fi stabilite fără echivoc.

Se poate prelungi valabilitatea autorizației de construire?

Noul Cod modifică substanțial mecanismul cunoscut anterior sub denumirea generică de „prelungire a autorizației”.

Art. 309 alin. (5) stabilește, ca regulă, că prelungirea termenului general de valabilitate de 3 ani este interzisă, indiferent de motivele care ar determina solicitarea unei asemenea prelungiri.

În perioada de valabilitate, titularul poate începe lucrările autorizate sau poate solicita, dacă este necesar, o autorizație de modificare.

Codul reglementează însă separat situațiile în care lucrările nu pot fi începute ori nu pot fi finalizate în termen. Pentru aceste ipoteze sunt prevăzute mecanisme distincte de suspendare și, în condițiile expres prevăzute de lege, de prelungire.

Din acest motiv, întrebarea dacă o anumită autorizație „mai poate fi prelungită” nu ar trebui analizată numai prin raportare la data expirării înscrisă în document. Trebuie stabilit dacă lucrările au început, dacă începerea lor a fost notificată, care este durata de execuție și care este motivul pentru care proiectul nu poate continua în termenul inițial.

Autorizația poate fi suspendată?

Da. Art. 309 permite suspendarea termenului de valabilitate al autorizației.

Suspendarea poate interveni o singură dată în perioada de valabilitate și presupune notificarea motivată a autorității emitente.

Durata suspendării nu poate depăși 12 luni.

Suspendarea trebuie diferențiată de prelungire. Ea presupune oprirea temporară a curgerii termenului în condițiile prevăzute de lege și nu trebuie confundată cu acordarea automată a unui nou termen după expirarea autorizației.

Ce se întâmplă dacă lucrările nu pot fi finalizate la timp?

Pentru situația în care lucrările nu pot fi executate integral în durata stabilită, noul Cod permite solicitarea unei prelungiri.

Art. 310 alin. (5) prevede că, dacă lucrările nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral în termenul stabilit, investitorul poate solicita autorității emitente prelungirea duratei de execuție.

Prelungirea se poate acorda o singură dată, pentru o perioadă de cel mult 12 luni, iar legea prevede achitarea unei taxe de 30% din valoarea taxei inițiale.

Solicitarea trebuie făcută cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirarea duratei de execuție.

Art. 309 conține, la rândul său, o dispoziție privind posibilitatea solicitării unei prelungiri în cazul justificat în care lucrările nu pot fi finalizate conform duratei de execuție stabilite prin autorizație.

Citite împreună, aceste dispoziții arată că noul Cod diferențiază între termenul general de valabilitate al autorizației și durata concretă de execuție a lucrărilor, iar posibilitatea unei prelungiri trebuie analizată în funcție de situația efectivă a proiectului.

Ce se întâmplă dacă autorizația expiră?

Autorizația își pierde valabilitatea dacă lucrările nu sunt începute în termenul stabilit prin autorizație.

De asemenea, autorizația își pierde valabilitatea dacă lucrările nu sunt finalizate în durata de execuție stabilită și nu a fost solicitată în termen prelungirea prevăzută de lege.

În situația în care lucrările nu au fost finalizate în perioada de valabilitate, Codul prevede solicitarea unei noi autorizații de construire.

Din acest motiv, situația unei autorizații apropiate de expirare ar trebui verificată înainte de împlinirea termenului, nu după pierderea valabilității sale.

Ce se întâmplă dacă lucrările sunt întrerupte?

Noul Cod reglementează separat și situația întreruperii lucrărilor.

Autorizația își pierde valabilitatea dacă executarea lucrărilor este suspendată pentru o perioadă mai mare de 24 de luni.

Există însă situații speciale. Regula privind pierderea valabilității pentru nefinalizarea lucrărilor nu se aplică în același mod atunci când executarea este împiedicată de litigii privind dreptul de proprietate, alte drepturi reale, legalitatea autorizației sau alte litigii care afectează dreptul de executare a lucrărilor. Legea reglementează distinct și intervenția unui eveniment de forță majoră.

Prin urmare, simpla constatare că a trecut durata înscrisă în autorizație nu este suficientă în toate cazurile pentru a concluziona că dreptul de a continua lucrările a fost pierdut.

Ce se întâmplă cu autorizațiile emise înainte de 25 august 2026?

Pentru o autorizație emisă înainte de intrarea în vigoare a noului Cod, situația trebuie analizată separat.

Nu este prudent ca termenul de 3 ani prevăzut de noua lege să fie aplicat automat unei autorizații emise anterior, fără verificarea datei emiterii, a termenului înscris în autorizație, a momentului începerii lucrărilor și a dispozițiilor tranzitorii aplicabile.

Problema procedurilor începute înainte de 25 august 2026 este analizată separat în articolul nostru privind PUZ-urile, certificatele de urbanism și autorizațiile aflate în curs la intrarea în vigoare a noului Cod.

Autorizația de construire a expirat. Se poate intra în legalitate?

Expirarea unei autorizații nu trebuie confundată cu situația în care o construcție a fost realizată de la început fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației emise.

Noul Cod reglementează o procedură distinctă de regularizare pentru anumite construcții realizate fără autorizație ori cu nerespectarea acesteia.

Condițiile sunt diferite și trebuie stabilit mai întâi dacă problema privește pierderea valabilității unei autorizații existente, executarea unor lucrări după expirarea acesteia sau o construcție realizată fără autorizare.

Am analizat separat condițiile în care o construcție fără autorizație poate fi regularizată după noul Cod al urbanismului.

Ce ar trebui verificat înainte ca autorizația să expire?

Primul element care trebuie verificat este termenul înscris în autorizație și momentul exact în care acesta se împlinește.

Trebuie apoi stabilit dacă lucrările au fost începute și dacă începerea lor a fost comunicată autorității emitente. Pentru lucrările aflate în execuție trebuie verificată durata de execuție înscrisă în autorizație și dacă există timp suficient pentru finalizarea lor.

Dacă finalizarea nu mai este posibilă în termen, problema unei eventuale prelungiri trebuie analizată înainte de expirarea duratei de execuție.

În cazul în care investiția presupune modificarea proiectului autorizat, poate deveni necesară o autorizație de modificare, iar soluția nu trebuie confundată cu simpla prelungire a duratei lucrărilor.

Valabilitatea autorizației de construire în Timișoara

Și pentru autorizațiile emise de Primăria Municipiului Timișoara, punctul de plecare îl reprezintă dispozițiile Legii nr. 169/2026.

În această perioadă trebuie însă avut în vedere faptul că unele informații administrative disponibile online pot reflecta încă reguli sau formulări provenite din regimul anterior.

De exemplu, pagina de servicii a Primăriei Timișoara referitoare la prelungirea autorizației indică în prezent depunerea solicitării cu cel puțin 45 de zile lucrătoare înainte și o durată de prelungire de 2 ani, deși aceeași pagină indică Legea nr. 169/2026 printre temeiurile legale.

În cazul unei autorizații apropiate de expirare, este de aceea necesară verificarea textului autorizației și a dispozițiilor legale aplicabile situației concrete, iar nu numai a informațiilor generale disponibile într-un formular administrativ.

Pentru proiectele aflate într-o etapă anterioară autorizării am analizat și noile reguli privind certificatul de urbanism în 2026.

Când poate deveni necesară o analiză juridică?

În cele mai multe situații, calculul termenelor și formalitățile necesare pot fi gestionate administrativ împreună cu proiectantul și autoritatea emitentă.

Problema devine însă juridică atunci când există neclarități privind pierderea valabilității autorizației, autoritatea refuză continuarea lucrărilor, este contestată data începerii acestora, există un litigiu care a împiedicat executarea, se solicită obținerea unei noi autorizații sau lucrările realizate sunt considerate neautorizate.

În asemenea situații trebuie analizate autorizația concretă, documentele privind începerea și executarea lucrărilor, eventualele acte emise ulterior de autoritate și regimul legal aplicabil la data emiterii lor.

Pentru situațiile în care problema privește un refuz al autorității, pierderea valabilității unei autorizații sau alte măsuri administrative în materia construcțiilor, puteți consulta și pagina dedicată serviciilor noastre de contencios administrativ în Timișoara.

Întrebări frecvente despre valabilitatea autorizației de construire

Resurse utile:

Pentru verificarea regimului juridic aplicabil autorizațiilor de construire pot fi consultate în special următoarele surse:

Portalul Legislativ – legislația națională în vigoare, pentru consultarea formei actualizate a Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.

Primăria Municipiului Timișoara – Autorizația de construire/desființare, pentru informațiile și formalitățile administrative aplicabile la nivel local.

Primăria Municipiului Timișoara – Prelungirea autorizației de construire/desființare, pentru procedura administrativă publicată de autoritatea locală.

Notă: informațiile publicate de autoritățile locale trebuie corelate cu forma în vigoare a legislației. În perioada imediat următoare unor modificări legislative importante pot exista diferențe între informațiile administrative disponibile online și regimul juridic aplicabil.